購屋須知

購屋定型化契約範本彙整

以下僅提供購屋者(買方)單方需求做整理

(1)、定型化契約範本

預售屋買賣定型化契約範本(請注意新舊版本的適用性)
內政部版要約書(在「不動產委託銷售契約書範本」範本的附件二)
預售停車位買賣契約書範本

(2)、成屋買賣契約書範本

個人購車及購屋貸款定型化契約範本(請連至內政部不動產資訊平台)
房屋租賃契約書範本
不動產現況說明書(在「不動產委託銷售契約書範本」的附件一)
定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(請注意新舊版本的適用性)
要約書定型化契約應記載及不得記載事項(在「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載」的附件)
預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項
不動產說明書應記載及不得記載事項
個人購車及購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項(請連至內政部不動產資訊平台)
相關連結載點

【內政部不動產資訊平台】

提醒您

除了「內政部版要約書」以外,「契約範本」原則上是僅供參考用不具行政及法律約束力。
「定型化契約應記載及不得記載事項」才具有法律及行政約束力;應記載而不記載視為已記載,不得記載卻記載則視為未記載(指條款無效)。
「定型化契約應記載及不得記載事項」法源依據為消保法,其主要規範為企業經營者與消費者之間的行為,因此,如果契約對象是「個人」而不是企業經營者(通常指建商或仲介業者)的話則無適法性(無須遵守的意思)。
特別注意:「契約審閱期」是不能用契約條款約定放棄的。
任何約定一定要落實在契約裡,千萬不要只是空口白話。
任何文件、契約簽屬前不僅要看清楚,更要讀懂,千萬別瞎猜。
下訂、下斡旋前一定要三思,千萬別衝動。

 

民眾購屋須知

一、買屋前準備

1-1、選擇購買區域

一般而言,每個人在選擇區域時大多會先考慮曾居住過或熟悉的環境,不管您選擇哪裡,在選購區域上需考量的基本因素有週邊環境、價位及交通便利性等,茲說明如下:

1-2、週邊環境評估;評估項目如下表

項 目 說      明
地 段 選擇好地段,在未來需轉手或做出租用途時會較容易,如車站、公園附近等地段。
未來增值性
可選擇公共建設附近,如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃區,其增值性較高。
人口快速增加區域,房屋之需求相對增加,增值空間亦相對增加。
學 區 一般來說好的學區附近通常是一屋難求,而且價格往往超出市場行情。
生活機能 需考慮不要離主要商圈太遠以便生活購物之需要,另若有休閒公共設施或附近有醫療機能等更好、更方便。

1-3、價位評估

買房子不能一時衝動,需考慮貸款及償還能力才可,所以需事前評估自己的購屋能力(如自備款、相關費用、貸款金額及其他費用等),再依能力範圍內選擇房子。

1-4、交通便利性

交通在都會區是個令人頭痛的問題,因此在購屋時需考慮其交通的便利性,其考量重點建議如下:
通勤時間:一般而言控制在3 0 分鐘內最佳。
換車次數:最好是能只搭乘一種交通工具、不需再經過轉乘。
候車時間:候車時間不宜過長,最好能選擇班次及車次多者較能節省候車時間。
多元的交通工具:除了自用車之外最好能有兩種以上的交通工具可選擇,如捷運、公車或火車等。

二、蒐集市場資訊

行情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃,一般取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預 售屋的接待中心等等,藉此可了解區域的成交行情以避免購買價格過高造成損失;另有關優惠貸款的內容 也需同時進行蒐集了解,一般來說政府為提高購買力,均會釋出優惠房貸以供一般民眾或首購者使用(如青年安心成家優惠等),一般購屋民眾千萬不要錯過以爭取最佳的貸款條件、利率等。

三、財務能力規劃:

在經過區域評估及蒐集市場資訊後,應可初步訂出心中欲購 買之房屋區域及價位,即可針對資金來源、費用支出進行您的財務規劃,以衡量自己購屋能力的依據及參考值。

3-1、資金來源

一般而言分為自備款及資金籌措兩方面

可準備之自備款:
通常為總價款之之二至三成

不足資金之籌措:
銀行貸款
保險公司貸款
標會
借貸

3-2、費用支出

一般而言可分為買屋稅費及其他費用,說明如下:

項 目 稅 費 ( 率 ) 計算公式
契   稅 買賣: 6% 契價 ×6%
印花稅 1/1000 公契價款 ×0.1%
登記規費 1/1000
建物核定契價 ×0.1%
土地申報地價 ×0.1%
過戶登記代書費 土地一筆或建物一棟:每件12,000 – 15,000 元  
設定登記代書費 一個順位 4,000 – 5,000 元  
其他費用
貸款鑑價或開辦及徵信查詢費
保險費
 

※若是委由仲介公司服務需加收成交價格 1% 的仲介服務費
貳、買屋階段須知

一、決定購買管道

目前一般的購屋途徑不外乎自行購買、透過不動產經紀業及建設公司等,不論您選擇何種方式均有其優點及風險,茲說明如下:

管道 優點 風險
風自行購買 不必支付仲介服務費
必須花費許多時間在尋找房屋資料
不具專業知識者需承擔較大之交易風險
必須花費許多時間處理相關之買賣流程作業
不動產經紀業
擁有數量龐大物件量,選擇性多
擁有專業經紀人及專業代書與之配合,交易安全較有保障
大都與銀行往來密切,可替客戶爭取較優惠之房貸利率
大品牌之公司大多擁有完整之資源支援,可滿足消費者的資訊需求
代辦各項相關事務,節省客戶的寶貴時間
必須支付仲介服務費
需慎選有品質、有口碑之合法房屋仲介、代銷經紀業,以防被不肖業者欺騙
需慎防廣告誇大不實之問題
若為廣告屋尚需負擔建商之風險
建設公司
若有關係較有議價之空間
不必支付仲介服務費
需承受建商之經營風險
需慎選財務優良及有口碑之建設公司

二、如何看房子

在完成購屋前準備(區域選定、蒐集資訊及財務能力試算)、積極透過管道找房子後,看房子可說是很重要的。畢竟一棟房子可能會花掉您一輩子的積蓄,因此需仔細勘查目標房屋的周邊環境及屋況,而且需於不同時間內多看幾次才下決定,下列僅提供看房子三大技巧以供參考:

多看幾戶:
購屋是人生一大件事,最好能挪出時間來耐心看屋及多看幾戶,切忌只看一次就進行斡旋下訂動作,再針對個別屋況(建材、格局、是否有瑕疵等)進行比較後再決定斡旋的標的物。
晚間看屋:
晚間是家人團聚活動的主要時間,因此晚上看屋是決對需要的,利用晚上可對住家環境的寧靜程度、社區治安的安全性及出入鄰居是否複雜等作進一步的了解,這些在白天是較無法觀察的,因此建議您千萬不要省略晚上看屋的步驟。
雨後看屋:
利用雨天或大雨後看屋,可看出房屋潛在的問題(如牆壁及屋角是否滲水、排水是否順暢及住家附近是否會積水等問題),這些問題在天氣良好時較不易察覺,若您購買的是中古屋更需注意屋主是否已先做表面處理以遮蔽瑕疵,因此除了仔細查看外另可要求仲介公司提供漏水保固的服務以保障您的購屋權益。

參、不動產交易安全

不動產交易因涉及多種法律,所牽涉事務非常繁雜,非一般人所能普遍瞭解,且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全,確保消費權益,特提示消費者於進行買賣時應注意之事項。

3-1、不動產買賣基本原則:

現場履勘
不動產買賣,無論是土地或房屋,甚至預售屋,皆應赴實地勘查,對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰近人士查詢,以發現真實情況。
瞭解出售原因
除建設公司推出之預售屋或成屋外,一般成屋出售原因,應詢問清楚,以避免買到凶宅等令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外,亦可從旁打聽,以瞭解真相。
勿貪小便宜
不動產交易是一輩的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。
勿倉促下決定
切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下定,事後要再挽回就困難了,一定要深思熟慮,縱使因而失去交易機會,亦不見得損失,更不要在壓力下作決定。
慎選不動產服務人員
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解,最好委託專業人員提供服務,選擇優良的仲介公司、經紀人員、估價公司或地政士(土地登記專業代理人),可使你的權益獲得確保。

3-2、購買預售屋之建議:

有否請領建造執照
建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記,並申請建築改良物所有權狀。
防止拿不到土地產權
建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。
瞭解稅費的負擔
房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
房屋買賣應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。
瞭解房屋面積坪數及單價
建設公司所計算房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在預購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積,而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高。另行政院公平交易委員會前於八十四年十一月二十九日第二一六次委員會議決議:契約書中應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分總表應明確列示等事項,並自八十五年二月一日起,業者如未依前開決議執行,即認定違反公平交易法第二十四條規定。
注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。
瞭解付款辦法及貸款額度
許多建設公司為了促銷,常會以動人的廣告來吸引人們購屋,但是付款辦法是否合適,貸款額度多少,購屋者應充分瞭解。
建材及設備
許多建設公司銷售房屋時,常印有精美說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,而在交屋時發生糾紛。
注意開工日期、完工期限及交屋日期
購屋者最關心的是交屋日期,簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。
完工後之管理維護
有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額之管理費用,購屋者應事先瞭解並配合,以維持社區整潔。
違約事項
購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經一至三年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解約卻因違約條款,而可能造成鉅大損失。

3-3、購買成屋之建議

售價是否公平合理
中古成屋由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,買賣雙方應先參考附近成屋之成交案例,以衡量價格是公平合理。目前成屋透過仲介代銷的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠之仲介公司購買房屋是頗為重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體,前經行政院公平交易交易委員會八十四年九月六日第二0四次委員會議決議:加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣,作為消費者選擇仲介公司時的參考。
產權是否清楚
在付出訂金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押、或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否座落在公園、道路或其他公共設施用地內。
面積之正確性
一般房屋產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。
房屋是否有缺失
看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的痕跡?附近環境如何?有無公害?決定購買時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出訂金後才發現房子缺失,或不合自己的需要,而受損失。
簽約
訂約時要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,對於房屋的坪數、價格,以及內部現狀設備等都要書寫清楚。
稅費問題
訂定契約時,對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,應明確註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。
付款方式
付款方式亦應在契約中訂明;一般都分成四段付款:
簽約時付一部分價款。
出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士 (土地登記專業代理人 ) 或律師時,再交付一部分價款。
繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。
辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。
定型化契約
委託仲介公司代售時,由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書,尚有部分條文不甚公平,可要求仲介公司參考內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」(內政部九十二年六月修訂);另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據,經雙方同意簽立後即生法律效力,所以簽訂契約書時,一定要詳細閱讀,並瞭解契約內容,以資慎重。

 

肆、買屋安全必讀

房子是家庭最重大的支出,您不僅要買得精明,還要買得安全。找到一個可以放心倚靠的房仲公司,才能享有最大保障。本單元提供您房屋仲介的服務內涵,供您選擇指南,讓您應該享有以下「知」的權利。

和仲介業打交道
仲介公司的形象與信譽:強調品牌的仲介公司對經營理念及經紀人的管理會較有制度,除了在服務品質較有保障之外,具規模的仲介公司也才能提供量多質優的房屋供買方選擇。具有專任地政士的公司:房仲公司本身具有專任地政士時,整個交易過程就都由房仲公司全攬負責,可避免發生糾紛時房仲公司與合作的地政士事務所互踢皮球現象。選擇佣金是依成交價格固定比率來收取的公司:其過程公開、透明,買賣雙方可清楚了解價格的交涉過程。不要輕信動人的廣告詞:每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好,多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度,才不會被業者片面之詞所惑。勤加比較好處多:好的業者從業人員除了態度親切和善、誠實可靠外,更應具備積極、主動、負責的個性,他不只服務您一次的交易,更是您一輩子的朋友。
合法經紀業須具備五大文件及證照
直轄市、縣市政府核發之許可文件
經濟部核發之公司登記及營利事業登記證明文件
中華民國不動產經紀業保證金繳存證明
公會會員證書
不動產經紀人證書
 

伍、簽約時應注意事項

消費者在決定好欲購買房屋時,除在簽約前應預審買賣契約書內容外,在簽約時更應注意買賣契約內容外,對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視,才能確保您購屋的安全,以下即針對中古屋部分提出 6 項簽約時應注意事 項以供參考。

項 目 審 核 內 容
1. 審核產權
買賣建物的門牌與看屋標的應相同
包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容
調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本,以確保產權完整及了解是否有其他特約事項
簽約人應為所有權人,若非所有權人應檢具授權書
2. 稅費分算基準
地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分算基準日。
基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳交金額;基準日之後,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。
3. 貸款額度 應在契約中載明,一般為自備款三成、貸款七成
4. 付款流程及方式 <委由仲介公司辦理>分為簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之一成金額;剩餘之七成尾款應於交屋時繳清。
<若雙方為自行買賣時>在簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之五成金額;剩餘之五成尾款應於交屋時繳清。
5. 交屋日期 應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續,以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。
6. 車位權屬
首先必須了解所購車位的屬性,區分如下:
法定停車位:若建商將停車位列入公設,則僅能出售給該區分所有建物之區分所有權人;若要出售給非該區分所有建物之所有權人時,必須具有獨立權狀方可。
增設停車位:可以外賣給他住戶,不限出售給該區分所有建物之區分所有權人。
獎勵停車位:不限出售給該區分所有建物之區分所有權人。
另可依管理委員會之停車辦法辦理,需事先進行了解。

陸、用印(備證 )時應注意事項
買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦地政士,並由承辦地政士於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續,而此時買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下:

備證流程
※銀行申貸作業程序:收件 ─ 審查 ─ 估價 ─ 對保 ─ 用印 ─ 核貸撥款 【約需 2~3 週】。
備齊證件:
※ 印鑑章(賣方為印鑑章)
※ 印鑑證明一份(賣方準備)
※ 戶口名簿或身分證影本一份
由承辦地政士於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。
若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。
注意事項
請承辦地政士仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符
應備之證件是否齊備
交給承辦地政士之證件,應影印乙份交地政士簽收以免爭議

 

柒、完稅時應注意事項

稅單核發後,即由承辦地政士通知買賣雙方,完成稅款繳交,買方並於此時給付第三期款之程序;有關完稅流程及注意事項如下:

完稅流程
稅捐單位核發稅單
承辦地政士通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅。
買方應備齊證件及款項:
印章
交付賣方完稅款
簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦地政士
承辦代書著手進行過戶及設定他項權利
承辦地政士約同買賣雙方完稅時間及地點

注意事項
完稅時承辦地政士為保障賣方權益,將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦地政士處,而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。

捌、交屋時應注意事項

買方支付尾款後,賣方即應與買方進行房屋點交,點交之內容應與不動產買賣契約書中所載相同,點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生;有關交屋流程及注意事項說明如下:

8-1、交屋流程

承辦地政士至地政機關領取過戶完成之新權狀,並聯繫雙方交屋、 交尾款時間。買方需備妥尾款、代書款(之前預繳者多退少補)及相關地政規費
現場完成點交
取回產權變更後之權狀
取回保證本票
取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約

8-2、注意事項

最好是買賣雙方一同現場點交,買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。
請地政士結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
買方於交付尾款時應取回保證之商業本票並作廢。
買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。

8-3、買方給付尾款的二種方式:

給付方式 狀 況 注 意 事 項
1. 現 金   注意點清款項並於合約書上註明
2. 銀行貸款 賣方無貸款時
由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀行 貸款抵押權設定後,約同買賣方辦理交屋手續
至買方承貸銀行辦理撥款業務,並至標的物現場完成房屋點交手續
  賣方有貸款時
由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀貸款抵押權設定後,約由買方銀行進行代償作業 ( 清償之金額視為尾款之部分 ) ,取得清償證明後辦理賣方原抵押權塗銷登記
承辦地政士於完成抵押權塗銷登記後通知買賣雙方交屋時間、地點

玖、售後服務
若您是委託仲介公司服務,一般來說均有提供成交後的售後服務,但因每家制度不同能提供的內容也有差異,大致上可包括下列幾項內容,提供給您做參考(實際服務內容依各家所提供為準):

漏水保固服務
水費、電費、電話、瓦斯過戶 …. 等
戶籍遷出及遷入
房屋用途變更之申請辦理
自用地價稅之申請辦理
其他回饋活動

拾、買屋找合法地政士,讓您產權有保障

一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等,都知道要找地政士(代書),現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向地政局申請開業執照及加入公會,才可以執業。

內政部營建署-公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款問與答(財政部主辦)

https://www.nta.gov.tw/web/menu/menu.aspx?c0=71

http://pip.moi.gov.tw/V2/C/SCRC0201.aspx